재개발이나 재건축 사업 추진 시 다물권자로부터 부동산을 양수하는 경우, 분양권이 부여되지 않고 현금청산이 이루어지는 사례가 증가하고 있어 관련 법률적 이해가 중요해지고 있다. 특히, 다물권자란 여러 명이 공동 소유하는 부동산의 일부를 소유하는 사람들을 의미하며, 이들이 조합 설립 후 분양권 대신 현금청산을 요청하는 경우가 자주 발생한다.
본론: 최근 통계에 따르면 재개발 재건축 사업에서 다물권자와의 거래는 전체 부동산 거래 중 약 15%에 해당하며, 이 가운데 60% 이상이 분양권이 배정되지 않고 현금청산으로 전환되는 사례로 집계되고 있다. 이러한 상황은 특히 대규모 정비사업에서 조합원과 다물권자의 권리 충돌이 복잡하게 얽히는 경우에 빈번히 발생하며, 실제 사례로는 서울 강남구 재개발 조합의 2022년 사례가 대표적이다.
이 경우, 조합 설립 이후 다물권자가 분양권 대신 현금청산을 요구하는 경우, 법적 분쟁이 발생할 수 있다. 이때, 도시 및 주거환경 정비법 제39조는 조합원 자격에 대한 기준을 명확히 규정하고 있으며, 이 규정에 따라 여러 명이 한 세대에 속하거나 공유하는 경우 대표 1인만 조합원으로 인정한다. 따라서, 다물권자의 권리와 조합원 자격 사이의 충돌을 해결하려면 법률적 해석과 함께 대법원 판례를 참고하는 것이 필요하다.
전문가들은 이러한 상황에서 조합 설립 전 또는 설립 후 발생하는 분쟁에 대비해, 계약서에 ‘분양권 배정 여부’와 ‘현금청산 조건’에 대한 특약을 명확히 기재하는 것을 권장한다. 실제로, 2020년 대법원 판례는 다물권자가 조합원 자격을 인정받지 않더라도, 정비사업 진행 과정에서 발생하는 권리 행위에 대해 명확한 계약서 작성이 중요하다고 입증하였다.
실용적 조언으로는, 재개발 또는 재건축 관련 계약 시 다음과 같은 체크리스트를 활용하는 것이 좋다. 첫째, 다물권자의 권리 범위와 배분 조건을 명확히 규정할 것. 둘째, 현금청산과 분양권 배정에 관한 특약을 계약서에 포함할 것. 셋째, 조합 설립 후 이권 변경 또는 권리 양도 시 법률적 검토를 반드시 받을 것. 넷째, 분쟁 발생 시 신속히 법률 전문가의 상담을 받아 대응 방안을 모색할 것.
장기적 관점에서는, 정비사업 추진 전 법률 전문가와의 충분한 상담을 통해 권리관계를 정리하고, 계약서에 구체적이고 명확한 조항을 포함하는 것이 분쟁을 예방하는 가장 효과적인 방법이다. 또한, 사업 진행 중 발생하는 권리 충돌에 대해 미리 대비하는 법적 전략 수립이 필요하며, 관련 법률과 최신 판례를 지속적으로 숙지하는 것도 중요하다.
이와 같은 정보를 바탕으로, 정비사업에 참여하는 부동산 소유자와 조합 관계자들은 법적 안전장치를 마련하고, 분양권이 나오지 않는 상황에 적절히 대응할 수 있도록 준비해야 한다. 부동산 거래 시 계약서에 특약을 명확히 기재하는 것과 함께, 관련 법률과 판례를 참고하는 것이 분쟁 예방과 해결의 핵심임을 잊지 말아야 한다.
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